Desalojo por falta de pago en Ecuador: proceso y plazos
La Ley de Inquilinato regula cuándo y cómo un arrendador puede pedir la desocupación de un inmueble. El desalojo «de hecho» (por mano propia, sin proceso legal) es ilegal y puede revertirse judicialmente, sin importar cuánto deba el inquilino.
Nota: en 2026 hay un proyecto de reforma a la Ley de Inquilinato en trámite en la Asamblea Nacional (superó el primer debate en abril de 2026). Mientras no se apruebe definitivamente, sigue vigente la normativa actual descrita aquí.
Causales más comunes para terminar el contrato
- Falta de pago: si el inquilino no ha pagado dos mensualidades consecutivas hasta la fecha de citación de la demanda (Art. 30 Ley de Inquilinato)
- Vencimiento del plazo: el arrendador debe notificar con al menos 90 días de anticipación; si no lo hace, el contrato puede renovarse automáticamente
- Traspaso de dominio (compra-venta del inmueble), con reglas específicas de notificación
- Riesgo de ruina del inmueble, o demolición para nueva edificación (con permisos municipales)
Pasos del proceso
- Notificación formal al inquilino (desahucio), que puede solemnizarse ante notario en varios de estos casos
- Si no hay acuerdo ni desocupación voluntaria, el arrendador presenta la demanda ante el Juzgado de Inquilinato, adjuntando el contrato registrado (o declaración juramentada notarial si no hay contrato escrito)
- El juez cita al inquilino y resuelve, normalmente mediante un procedimiento sumario, más ágil que un juicio ordinario
- Si ordena el desalojo y el inquilino no cumple voluntariamente, el arrendador solicita el lanzamiento judicial: la entrega forzosa del inmueble con apoyo de la fuerza pública, ejecutada por el propio juzgado
Qué puede hacer el inquilino frente a una demanda de desalojo
Si el inquilino paga la totalidad de lo adeudado antes de la audiencia, en muchos casos puede evitar el desalojo por esa causal específica (consignación del pago). También puede oponer excepciones si considera que la causal invocada no aplica a su caso, o llegar a un acuerdo de pago con el arrendador para evitar continuar el juicio.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino puede ser desalojado sin contrato firmado?
Sí, puede acreditarse la relación arrendaticia con una declaración juramentada notarial u otras pruebas, aunque un contrato registrado facilita el proceso.
¿Se puede llegar a un acuerdo extrajudicial?
Sí, en cualquier etapa del proceso; es común y evita costos judiciales para ambas partes.
¿Qué pasa si el arrendador corta los servicios básicos para forzar la salida?
Es una práctica prohibida; el inquilino puede reclamarla legalmente, ya que los derechos del arrendatario son irrenunciables.
¿Cuánto tiempo tarda un proceso de desalojo?
No hay un plazo único: depende de si el inquilino se opone, la carga del juzgado, y si es necesario llegar hasta el lanzamiento judicial. Un proceso sin oposición suele resolverse más rápido que uno disputado.
¿Puedo evitar el desalojo pagando la deuda antes de la audiencia?
En muchos casos sí, consignando el pago total adeudado antes de la audiencia respectiva — consulta este punto con un abogado, ya que depende de la etapa exacta del proceso.
Este artículo es informativo y no sustituye la consulta con un abogado especializado en inquilinato para tu caso concreto.